2018年，一直飽受非議的“掉隊(duì)者”寶龍集團(tuán)發(fā)展有限公司(HK.01238，簡(jiǎn)稱(chēng)“寶龍地產(chǎn)”)終于迎來(lái)“豐收期”。據(jù)其公告顯示，寶龍地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額410.36億元，同比增96.5%，創(chuàng)下歷史最好的銷(xiāo)售成績(jī)。

然而，讓人不解的是，業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)好形勢(shì)下，其發(fā)展勢(shì)頭卻并不順?biāo)臁?月29日，寶龍地產(chǎn)擬發(fā)行的11.8億資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃被上交所中止審核;2月份，寶龍地產(chǎn)副總經(jīng)理兼任寶龍商業(yè)集團(tuán)監(jiān)審部總經(jīng)理的張巖，以及寶龍地產(chǎn)副總裁兼技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理居培成先后辭職。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，負(fù)責(zé)商管的高層離職或與其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不暢有關(guān)，而寶龍地產(chǎn)內(nèi)部濃重的家族化管理也會(huì)使職業(yè)經(jīng)理人處境尷尬。

此外，在其住宅銷(xiāo)售占比大幅度提升的背景下，寶龍地產(chǎn)一直標(biāo)榜的商業(yè)地產(chǎn)，卻在行業(yè)中掉隊(duì)。2018年，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面僅有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

這家長(zhǎng)期裹著“商業(yè)地產(chǎn)”外衣，而今在住宅市場(chǎng)大行“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展策略的家族型企業(yè)，寄希望于“以住養(yǎng)商”模式(出售住宅提高周轉(zhuǎn)資金，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展)探出新出路，但大幅上漲的資金壓力卻對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

家族型企業(yè)的管理隱憂(yōu)

超額完成了2018年銷(xiāo)售目標(biāo)的寶龍地產(chǎn)，卻連續(xù)出現(xiàn)高層人事變動(dòng)。近日，寶龍地產(chǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)監(jiān)審的張巖，以及負(fù)責(zé)技術(shù)研發(fā)的居培成先后離開(kāi)了寶龍。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，兩位高管的任職資歷完全不同。張巖是長(zhǎng)期跟隨寶龍地產(chǎn)創(chuàng)始人王健康的老兵，居培成進(jìn)入寶龍地產(chǎn)任副總裁一職還不足半年。

并且，這并非寶龍地產(chǎn)首次出現(xiàn)高層人事接連出走的情況。此前，寶龍地產(chǎn)曾在2017年3月挖到沃爾瑪不動(dòng)產(chǎn)副總裁潘麗君，2017年8月，請(qǐng)來(lái)曾任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁兼萬(wàn)達(dá)商管商務(wù)副總裁的“老將”王壽慶等明星職業(yè)經(jīng)理人，但二人入職時(shí)間均未滿(mǎn)半年便選擇了離職。

對(duì)于寶龍地產(chǎn)近期高層人事變動(dòng)的原因，安居客首席分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，居培成作為寶龍的“新人”他的離職或許是由于高管和企業(yè)的文化價(jià)值觀有一定沖突，并且無(wú)法有效達(dá)成一致。而張巖是寶龍的“老臣”，從老員工的離職來(lái)看，原因會(huì)更為多樣化，包括外部更好的發(fā)展機(jī)遇以及對(duì)未來(lái)發(fā)展有較大分歧等。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，寶龍內(nèi)部人事變動(dòng)的確表現(xiàn)得比較明顯。

作為一家處于上升期的企業(yè)而言，為何難以留人?有業(yè)內(nèi)人士曾分析說(shuō)，寶龍地產(chǎn)過(guò)于家族化的管理，使職業(yè)經(jīng)理人難以持久任職。并且，寶龍集團(tuán)董事長(zhǎng)的許健康和總裁許華芳事無(wú)巨細(xì)的管理方式，也讓職業(yè)經(jīng)理人難以施展拳腳。

據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)了解到，目前許健康雖然已經(jīng)退居二線，但項(xiàng)目前期的拿地、定位、設(shè)計(jì)依然由他親自把控。在對(duì)寶龍地產(chǎn)2019年工作指示講話中，許健康還再三強(qiáng)調(diào)，“選址、定位、規(guī)劃依然是重中之重”。許華芳也是一個(gè)工作狂人。在王壽慶離職后，許華芳接任了寶龍商業(yè)集團(tuán)經(jīng)理一職;而寶龍地產(chǎn)主業(yè)下設(shè)的事業(yè)一部、事業(yè)二部、置地、浙江事業(yè)部四個(gè)平臺(tái)負(fù)責(zé)人，也均需要向其匯報(bào)。有媒體曾報(bào)道說(shuō)，許華芳有時(shí)甚至連具體項(xiàng)目商鋪的租金都會(huì)親自過(guò)問(wèn)。

作為典型的家族型企業(yè)，寶龍地產(chǎn)其給職業(yè)經(jīng)理人留下的發(fā)展空間恐怕也極其有限。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，包括許華芳的妻子、姐妹、姑姑、母親，堂妹均在集團(tuán)各個(gè)崗位擔(dān)任要職。在作為決策機(jī)構(gòu)的寶龍地產(chǎn)的董事會(huì)中，許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峰擔(dān)任執(zhí)行董事，許華芬擔(dān)任非執(zhí)行董事。其中，許華芳與許健康為父子關(guān)系;許華芳與施思妮為夫妻關(guān)系;許華芳與許華芬為姐弟關(guān)系;肖清平與許健康為同鄉(xiāng)關(guān)系。此外，許健康女兒許華琳，還擔(dān)任著寶龍文化集團(tuán)執(zhí)行董事。

據(jù)企信寶數(shù)據(jù)顯示，許健康侄女許華嵐在寶龍旗下多家物業(yè)子公司擔(dān)任高管和法人代表;而許健康的妹妹許健滿(mǎn)，除了在廈門(mén)寶龍企業(yè)投資管理有限公司任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理的職位，還在多個(gè)子公司擔(dān)任董事和監(jiān)事等要職。

張波分析指出，家族化企業(yè)往往存在著人力資源管理方面的封閉性，由于家族觀念根深蒂固，非家族成員就很難進(jìn)入企業(yè)管理高層，更難得到家族掌權(quán)者的真正信任，導(dǎo)致企業(yè)表面上積極選能用賢，但優(yōu)秀人才不能真正融入家族化企業(yè)。而且，家族企業(yè)往往是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)合二為一，權(quán)力集中在家族人員手中，但約束機(jī)制卻很難發(fā)揮作用，往往容易形成一言堂，過(guò)于集中的決策機(jī)制對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。

過(guò)度家族化所帶來(lái)的問(wèn)題，也讓寶龍地產(chǎn)的發(fā)展充滿(mǎn)坎坷，其對(duì)此并非沒(méi)有察覺(jué)，但在多位職業(yè)經(jīng)理人來(lái)來(lái)往往的期間，其似乎并不打算對(duì)此作出調(diào)整。

商業(yè)版圖發(fā)展失速，多項(xiàng)目招商不利運(yùn)營(yíng)舉步維艱

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，寶龍集團(tuán)由福建晉江出身的企業(yè)家許健康，1990年在澳門(mén)創(chuàng)建，旗下的寶龍地產(chǎn)，于2003年開(kāi)始，專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，2007年，第一個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)在福州亮相，2009年，其在香港主板成功上市。

事實(shí)上，早年間的寶龍地產(chǎn)曾一度和萬(wàn)達(dá)并稱(chēng)為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界“雙雄”。但由于決策層的戰(zhàn)略性布局失誤，將大量商業(yè)項(xiàng)目放置在三四線市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了整個(gè)集團(tuán)業(yè)績(jī)的下滑，直至2014年，寶龍地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)才突破百億，而萬(wàn)達(dá)同年的合約銷(xiāo)售金額已達(dá)到1601.5億元。

其商業(yè)地產(chǎn)掉隊(duì)的狀況，至今未能從根本上改變。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的幾年間，寶龍地產(chǎn)商業(yè)版圖的收入并未顯現(xiàn)出明顯增勢(shì)。2014-2017年，其租金和物業(yè)管理收入分別為：9.12億、11.01億、13.91億、18.04億。而在2014年，龍湖集團(tuán)投資物業(yè)租金收入金8.8億，至2017年已達(dá)到25.3億。2018年，寶龍地產(chǎn)僅開(kāi)業(yè)3個(gè)項(xiàng)目;新城吾悅廣場(chǎng)則新開(kāi)業(yè)了19家。隨著大悅城(HK.00207)、華潤(rùn)置地(HK.01109)等房企逐步向商業(yè)領(lǐng)域發(fā)力，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的占有率或會(huì)繼續(xù)被動(dòng)收縮。

總體來(lái)看，寶龍地產(chǎn)商業(yè)版圖的失利，主要是由于其在三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)型中，缺失了占有市場(chǎng)的先機(jī)，而在重倉(cāng)上海的過(guò)程中，類(lèi)住宅項(xiàng)目遭遇了政策限售。并且，在這幾年間，其高端項(xiàng)目的招商能力也未得到應(yīng)有提升。曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，2018年寶龍地產(chǎn)主打的高端產(chǎn)品——廈門(mén)寶龍一城，就是因?yàn)檎猩谈簧希_(kāi)業(yè)時(shí)間不得不一再拖延。而其位于天津?yàn)I海新區(qū)的寶龍廣場(chǎng)，也是由于選址、定位等問(wèn)題，在開(kāi)業(yè)兩年后，客流量不足，導(dǎo)致大量商鋪空置，項(xiàng)目面臨艱難維持局面。

或許是意識(shí)到商業(yè)板塊發(fā)展的不足，許健康近日在接受媒體采訪時(shí)表示，“一年至少要開(kāi)8到10個(gè)大型購(gòu)物中心，這是底線。”試圖在商業(yè)版圖再進(jìn)一步的寶龍地產(chǎn)，招商能力如何提升?藍(lán)鯨房產(chǎn)向?qū)汖埖禺a(chǎn)發(fā)送采訪函，但截至發(fā)稿日未獲回復(fù)。

“商業(yè)項(xiàng)目招商跟不上會(huì)導(dǎo)致后續(xù)很多問(wèn)題，這也說(shuō)明項(xiàng)目定位存在一定偏差。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，商業(yè)項(xiàng)目的招商能力提升其實(shí)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)度問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)應(yīng)該積極培養(yǎng)和引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)方面的人才，從而更好的解決項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

“以住養(yǎng)商”能否持續(xù)?

為尋求商業(yè)運(yùn)營(yíng)資金，寶龍地產(chǎn)近兩年來(lái)逐漸在住宅上開(kāi)始發(fā)力，“以住養(yǎng)商”成為其經(jīng)營(yíng)上的新策略。據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，持續(xù)性的資金投入對(duì)寶龍地產(chǎn)而言壓力很大，“以住養(yǎng)商”不失為一個(gè)好的策略，并且發(fā)力住宅一定程度上挽回了寶龍地產(chǎn)在規(guī)模上的下滑態(tài)勢(shì)。但是，倘若商業(yè)規(guī)模和質(zhì)量跟不上發(fā)展節(jié)奏，那這家標(biāo)榜商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)處在極為尷尬的境地。

據(jù)其2018年上半年公告顯示，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額163.41億，其中商業(yè)部分銷(xiāo)售金額為31.42億元，住宅部分銷(xiāo)售金額為131.99億元。商業(yè)和住宅占比分別為：19%、81%。而在2016年，寶龍實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額176.4億，其中，商業(yè)占比66.1%，住宅占比33.9%。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，2018年寶龍地產(chǎn)新增20余宗地塊，住宅商業(yè)兩用地塊占據(jù)著絕對(duì)的主流。但由于資金實(shí)力先天不足，寶龍地產(chǎn)大舉拿地?cái)U(kuò)張下，負(fù)債率和現(xiàn)金流明顯吃緊。2016年、2017年，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率分別為76.6%、86.8%，2018年上半年這一數(shù)據(jù)攀升至100.4%。

截至2018年6月30日，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為443.96億元，增幅約為24.9%。其中，一年內(nèi)到期的借款約為137.51億元;同期寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金約為133.17億元。

而從其發(fā)債的情況來(lái)看，寶龍地產(chǎn)卻有一定資金壓力。2019年1月，寶龍完成發(fā)行一筆2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.125%;在寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展11.8億債券發(fā)行計(jì)劃被中止審核后，寶龍地產(chǎn)便迫不及待的發(fā)行了10億中期票據(jù)補(bǔ)血，其中除了3億元用于補(bǔ)充正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求，剩下7億全部用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。據(jù)悉，這7億的金融機(jī)構(gòu)借款主要是寧波奉化寶龍廣場(chǎng)、上海臨港寶龍廣場(chǎng)、寧波江北寶龍廣場(chǎng)、廈門(mén)寶龍一城和七寶寶龍城五個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)。

“寶龍地產(chǎn)如果要保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一方面需要強(qiáng)大的資金支持，運(yùn)用好金融工具;另一方面，其自身在運(yùn)營(yíng)管理方面可能還需要較大的提升。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出。

據(jù)許健康透露，2019年，寶龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)將會(huì)保持30%—40%的增長(zhǎng)目標(biāo)。可見(jiàn)，在未來(lái)一段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)仍會(huì)采取高速擴(kuò)張的發(fā)展策略。

為了獲取資金，許健康把目光投向了資本市場(chǎng)。據(jù)他描述，寶龍地產(chǎn)正在做商業(yè)管理的上市計(jì)劃，爭(zhēng)取2019年到2020年登陸港股。不過(guò)，讓業(yè)界較為擔(dān)心的是，寶龍地產(chǎn)如果不能擺脫過(guò)度家族化的桎梏，提升商業(yè)板塊的價(jià)值，即便成功上市，其商業(yè)的資本神話又能延續(xù)多久?